Ετοιμάζεται νέος νόμος για τις πολυκατοικίες
Ετοιμάζεται νέος νόμος για τις πολυκατοικίες: τι μπορεί να σημαίνει για τον διαχειριστή
Το Υπουργείο Δικαιοσύνης ετοιμάζει νέο πλαίσιο για να αντικαταστήσει τον νόμο του 1929 και να κατοχυρώσει θεσμικά τον ρόλο του διαχειριστή. Δεν έχει ψηφιστεί ακόμα· σύμφωνα με δηλώσεις του υπουργείου, στόχος είναι η ψήφιση τον Ιανουάριο του 2027. Τι έχει ανακοινωθεί, ποιες ευθύνες έχει ήδη σήμερα ο διαχειριστής και τι μπορεί να αλλάξει.
Ο βασικός νόμος για τις πολυκατοικίες είναι ο ν. 3741/1929. Γράφτηκε όταν οι πολυκατοικίες στις πόλεις ήταν ακόμα λίγες. Σήμερα είναι η κυρίαρχη μορφή κατοικίας. Το Υπουργείο Δικαιοσύνης ετοιμάζει νέο πλαίσιο με στόχο να τον αντικαταστήσει.
Αν κάνετε τον διαχειριστή στην πολυκατοικία σας ή αν τον κάνει ένας γείτονας επειδή κανείς άλλος δεν ήθελε, η αλλαγή που ετοιμάζεται σάς αφορά άμεσα. Ήδη σήμερα ο διαχειριστής έχει ευθύνες που οι περισσότεροι γείτονες δεν ξέρουν. Το υπουργείο θέλει τώρα να κατοχυρώσει θεσμικά τον ρόλο, με σαφέστερους κανόνες για τα καθήκοντα και τις υποχρεώσεις του. Αν σκέφτεστε να περάσει η διαχείριση σε επαγγελματία, δείτε τι θα κόστιζε σήμερα με την Proper.
Ο νέος νόμος δεν έχει ψηφιστεί. Η κατεύθυνση όμως είναι γνωστή: ο ρόλος του διαχειριστή κατοχυρώνεται θεσμικά, με σαφέστερα καθήκοντα και υποχρεώσεις. Και όσο πιο καθαρά γράφονται οι υποχρεώσεις, τόσο πιο εύκολα ζητείται λογαριασμός όταν δεν τηρούνται.
Τι έχει ανακοινωθεί
Στις 2 Ιουλίου 2026 το Υπουργείο Δικαιοσύνης παρουσίασε νομοθετική πρωτοβουλία για ριζική αλλαγή του πλαισίου της οριζόντιας και κάθετης ιδιοκτησίας. Το σχέδιο νόμου το ετοιμάζει επιτροπή που συγκρότησε το υπουργείο.
Από τους στόχους που δημοσίευσε το υπουργείο, αυτοί αφορούν την καθημερινή ζωή στην πολυκατοικία:
- Αποφάσεις: με πλειοψηφία 51%, ειδικά για τη συντήρηση του κτηρίου, την ενεργειακή αναβάθμιση και την κατανομή των κοινόχρηστων δαπανών.
- Διαχειριστής: σαφέστεροι κανόνες «για τα καθήκοντα, τη νομιμοποίηση και τις υποχρεώσεις όσων διαχειρίζονται τα κτίρια».
- Κοινόχρηστα: ειδική διαδικασία για την είσπραξή τους, «δημιουργία αποθεματικού και ασφάλιση οικοδομής».
- Κανονισμοί: πιο εύκολη αλλαγή των υφιστάμενων (συχνά απαρχαιωμένων) και σύγχρονα πρότυπα.
- Βραχυχρόνια μίσθωση: ρύθμιση των ζητημάτων που δημιουργεί, καθώς συχνά προκαλεί τριβές ανάμεσα στους ιδιοκτήτες.
Στις 8 Σεπτεμβρίου η ηγεσία του υπουργείου δήλωσε ότι σε πολλές περιπτώσεις θα αρκεί απλή πλειοψηφία, ώστε μεμονωμένες αντιρρήσεις να μην μπλοκάρουν τις αποφάσεις. Δήλωσε επίσης ότι το νομοσχέδιο αναμένεται έως το τέλος του 2026, με στόχο να ψηφιστεί τον Ιανουάριο του 2027. Τον Ιούλιο ο στόχος ήταν η ψήφιση έως το τέλος του 2026· το χρονοδιάγραμμα μπορεί να αλλάξει ξανά.
Τι δεν ξέρουμε ακόμα. Το κείμενο του νομοσχεδίου δεν έχει δημοσιευθεί. Αν θα οριστεί ύψος αποθεματικού, ποια ποσοστά θα χρειάζεται κάθε είδος απόφασης και πότε θα ισχύσουν οι αλλαγές, θα φανεί όταν βγει. Ό,τι κυκλοφορεί γι' αυτά είναι εκτίμηση. Στους στόχους που δημοσίευσε το υπουργείο δεν υπάρχει υποχρέωση ο διαχειριστής να είναι επαγγελματίας.
Πηγές: δελτίο τύπου και κείμενο στόχων του Υπουργείου Δικαιοσύνης (2/7/2026) · δηλώσεις της 8/9/2026 (Ναυτεμπορική)
Οι ευθύνες που έχει ήδη σήμερα ο διαχειριστής
Πολλοί αναλαμβάνουν τη διαχείριση σαν χάρη προς τους γείτονες. Ο νόμος όμως δεν τη βλέπει έτσι. Ο διαχειριστής είναι νομικά εντολοδόχος των συνιδιοκτητών και ευθύνεται για κάθε αμέλεια στη διαχείριση, ακόμα κι αν δεν πληρώνεται (Αστικός Κώδικας, άρθρα 713 και 714). Για παράδειγμα:
- Οφειλές που παραγράφηκαν. Αν άφησε απλήρωτα κοινόχρηστα να παραγραφούν.
- Πληρωμές χωρίς παραστατικά. Αν πλήρωσε συνεργείο ή λογαριασμό χωρίς απόδειξη.
- Συντήρηση που δεν έγινε. Αν παραλείφθηκε υποχρεωτική συντήρηση και προέκυψε ζημιά.
- Λογοδοσία. Χρωστά λογαριασμό εσόδων και εξόδων με τα δικαιολογητικά του (άρθρα 303 και 718).
- Ανελκυστήρας. Η ΚΥΑ 28425/2008 ορίζει τον «ιδιοκτήτη ή διαχειριστή» υπόχρεο για τη συντήρηση από αδειούχο, το βιβλιάριο και την περιοδική επιθεώρηση. Οι κυρώσεις ξεκινούν από 1.500€ για μη καταχώριση και, αν γίνει ατύχημα, η παράλειψη γίνεται ευθύνη.
Όλα αυτά ισχύουν από σήμερα, για έναν ρόλο που στις περισσότερες πολυκατοικίες γίνεται εθελοντικά, στον ελεύθερο χρόνο κάποιου.
Τι μπορεί να σημαίνει για τον διαχειριστή
Το ίδιο το υπουργείο γράφει ότι σήμερα «η έλλειψη σαφούς νομοθεσίας για τον ορισμό και τις αρμοδιότητες του διαχειριστή οδηγεί συχνά σε αδιέξοδα και δικαστικές διαμάχες μεταξύ των ενοίκων».
Σε πολλές πολυκατοικίες ο διαχειριστής είναι ένας ιδιοκτήτης που δέχτηκε «για φέτος». Συνήθως δεν έχει πραγματική αμοιβή ούτε ξεκάθαρα καθήκοντα. Το αρχείο του κτηρίου μένει στο σπίτι του. Αν οι υποχρεώσεις του γραφτούν πιο καθαρά στον νόμο, όπως σχεδιάζεται, ο ρόλος θα αποκτήσει πιο συγκεκριμένα και πιο ελέγξιμα καθήκοντα.
Αν το τελικό κείμενο ακολουθήσει τους στόχους του υπουργείου, κατά την εκτίμηση της Proper (όχι του υπουργείου) θα χρειάζονται:
- Αρχείο που στέκει. Λογαριασμοί, αποδείξεις, πρακτικά και κίνηση του ταμείου, σε τάξη και διαθέσιμα στους ιδιοκτήτες.
- Αποθεματικό με λογαριασμό. Κάποιος να το μαζεύει, να το παρακολουθεί και να δίνει λογαριασμό γι' αυτό.
- Ασφάλιση. Κάποιος να βρίσκει και να ανανεώνει το συμβόλαιο του κτηρίου, που θα πληρώνεται από το ταμείο της πολυκατοικίας.
- Φάκελος για τις οφειλές. Ήδη σήμερα η διαταγή πληρωμής ζητείται με έγγραφα: καταστάσεις κοινοχρήστων, οχλήσεις, απόφαση συνέλευσης. Μια ειδική διαδικασία είσπραξης πιθανότατα θα χρειάζεται κι αυτή τεκμήρια.
- Κάποιος να εκτελεί τις αποφάσεις. Όταν δεν χρειάζεται ομοφωνία, θα παίρνονται περισσότερες αποφάσεις. Καθεμία θέλει κάποιον να την κάνει πράξη: προσφορές, συνεργεία, πληρωμές, παραστατικά.
Τίποτα από αυτά δεν είναι καινούργιο για μια οργανωμένη πολυκατοικία. Είναι όμως πολλά για έναν εθελοντή που τα κάνει στον ελεύθερο χρόνο του. Σε πολλές πολυκατοικίες ήδη κανείς δεν θέλει τη θέση. Με γραμμένες υποχρεώσεις και περισσότερη λογοδοσία, είναι λογικό να τη θέλουν ακόμα λιγότεροι.
5 ερωτήσεις για την πολυκατοικία σας, με ή χωρίς νέο νόμο
- Υπάρχει αποθεματικό και πόσους μήνες εξόδων καλύπτει;
- Είναι ασφαλισμένη η πολυκατοικία; Τι καλύπτει το συμβόλαιο και πότε λήγει;
- Πού βρίσκονται οι αποδείξεις και τα πρακτικά; Μπορεί να τα δει κάθε ιδιοκτήτης;
- Υπάρχουν οφειλές πάνω από τρεις μήνες; Ποιος τις καταγράφει και τις παρακολουθεί;
- Πότε έγινε η τελευταία γενική συνέλευση και ποιος θα συγκαλέσει την επόμενη;
Οι ερωτήσεις έχουν νόημα όποιος κι αν κάνει τη διαχείριση.
Όταν ο διαχειριστής είναι επαγγελματίας
Στην πλήρη διαχείριση, η γενική συνέλευση αναθέτει τη διαχείριση της πολυκατοικίας στην Proper, εταιρεία διαχείρισης πολυκατοικιών στην Αττική που δίνει προσφορά χωρίς δέσμευση. Τις δουλειές του διαχειριστή τις κάνει εκείνη. Σήμερα, με τον ισχύοντα νόμο και σύμφωνα με τη γραπτή διαδικασία της:
- εκδίδει τα κοινόχρηστα κάθε μήνα και τα εισπράττει, με υπενθυμίσεις σε σταθερές ημερομηνίες και γραπτό ίχνος για κάθε οφειλή·
- κρατά το αποθεματικό, που κάθε ιδιοκτήτης βλέπει στην εφαρμογή μαζί με κάθε λογαριασμό που πληρώθηκε και την απόδειξή του·
- προγραμματίζει τις υποχρεωτικές ετήσιες εργασίες του κτηρίου, όπως τη συντήρηση του καυστήρα και των πυροσβεστήρων·
- οργανώνει την ετήσια συνέλευση, συντάσσει το πρακτικό και το στέλνει σε όλους, ενώ ανάμεσα στις συνελεύσεις ανοίγει ψηφοφορίες στην εφαρμογή, όπου το επιτρέπει ο κανονισμός·
- για τις οφειλές ακολουθεί γραπτή διαδικασία: στους τρεις μήνες επιστολή του δικηγόρου της χωρίς επιπλέον χρέωση· με απόφαση της συνέλευσης, διαταγή πληρωμής μέσω δικηγόρου, με αμοιβή και έξοδα που καλύπτει η πολυκατοικία και γνωστοποιούνται πριν από την απόφαση.
Με επαγγελματία διαχειριστή, τις δουλειές του ρόλου δεν τις κάνει ένας γείτονας. Τι θα προσθέσει ο νέος νόμος θα φανεί όταν δημοσιευθεί το κείμενό του.
Δείτε πόσο θα κόστιζε η Proper για τη δική σας πολυκατοικία
Πότε δεν χρειάζεστε εταιρεία διαχείρισης
Μάλλον δεν είναι για εσάς αν:
- ο διαχειριστής σας κρατά ήδη αρχείο, αποθεματικό και ασφάλιση σε τάξη και το κάνει πρόθυμα,
- η πολυκατοικία είναι μικρή, με απλά και σταθερά έξοδα,
- οι αποφάσεις παίρνονται χωρίς εμπλοκές.
Δεν χρειάζεται βιασύνη: ο νόμος δεν έχει ψηφιστεί. Αν και όταν ψηφιστεί, μια πολυκατοικία που είναι ήδη οργανωμένη θα έχει λιγότερα να κάνει.
Πώς περνάτε σε επαγγελματία διαχειριστή
Τη διαχείριση την αναθέτει η γενική συνέλευση, με την απαρτία και την πλειοψηφία που ορίζει ο κανονισμός ή, όπου δεν υπάρχει, ο νόμος που ισχύει. Κάθε ιδιοκτήτης μπορεί να ζητήσει να μπει το θέμα στην πρόσκληση.
- Ζητάτε προσφορά. Έρχεται με email και Viber: τρία πακέτα και τιμή για το κτήριό σας.
- Τη φέρνετε στη συνέλευση. Στο email έρχεται και υπόδειγμα πρακτικού, που συμπληρώνετε και υπογράφετε.
- Παραδίδετε. Το πρακτικό εξουσιοδοτεί τον διαχειριστή ή όποιον ορίσει η συνέλευση να υπογράψει με την Proper και να παραδώσει έγγραφα, κλειδιά και αποθεματικό.
Δεν υπάρχουν σχόλια