Οικοδομή μετά την κρίση, πού γίνονται επενδύσεις
Ακριβά τα νεόδμητα του 2025, αλλά το 2026 θα είναι ακριβότερα, λένε οι κατασκευαστές! Οι νέες πιέσεις στις τιμές δεν προέρχονται μόνο από το γεγονός ότι η ζήτηση κερδίζει την προσφορά.
Αυτό είναι φαινόμενο ετών, για το οποίο όλη η αλυσίδα της αγοράς ακινήτων είναι προετοιμασμένη. Οι νέες πιέσεις προέρχονται από την κάμψη της οικοδομής από την αρχή του έτους και από τις αυξανόμενες τιμές των οικοπέδων. Στα θετικά ότι οι γνώστες των εξελίξεων και τα τελευταία στοιχεία της αγοράς δείχνουν ότι υπάρχει ελπίδα για αναστροφή του κλίματος. Οι νέες επενδύσεις που τρέχουν στα μεγάλα αστικά κέντρα αφορούν σε νέα κτίρια σχεδιασμένα εξαρχής για μακροχρόνιες μισθώσεις (ενοίκια), ενώ οι παρεμβάσεις από την κυβέρνηση φαίνεται να ηρεμούν τα ταραγμένα νερά της αγοράς.
Τα νούμερα
Τα επίσημα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ δείχνουν ότι ο Δείκτης Παραγωγής στις Κατασκευές του β’ τριμήνου 2025, σε σύγκριση με τον αντίστοιχο δείκτη του β’ τριμήνου 2024, παρουσίασε αύξηση 7,2% έναντι αύξησης 15,5% που σημειώθηκε κατά την αντίστοιχη σύγκριση του έτους 2024 με το 2023. Δηλαδή κόπηκε στο μισό. Η ετήσια άνοδος της οικοδομής, που καταγράφεται μετά την κρίση και ειδικά από το 2020 και μετά, οι νέες κατασκευές, είναι ο πιο άμεσος τρόπος αντιμετώπισης του προβλήματος της έλλειψης κατοικιών. Η κάμψη του 2025 φαίνεται καθαρά στις επιδόσεις του 5μήνου (Ιανουάριος-Μάιος 2025) με μείωση παραγωγής κατά 17,4% στον αριθμό αδειών, 30,8% στη συνολική επιφάνεια και 24,7% στον όγκο, σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα του 2024. Η ιδιωτική οικοδομή -εκεί είναι και η ουσία για το real estate- καταγράφει ανάλογες μειώσεις με πτώση 17,6% στις άδειες, 30,9% στην επιφάνεια και 24,4% στον όγκο.
Αν και το 5μηνο είναι αρνητικό, υπάρχει αισιοδοξία από τις επιδόσεις του Μάη, όταν η οικοδομή γύρισε ξανά σε άνοδο. Οι νέες άδειες ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας έφτασαν τις 2.690, που αντιστοιχούν σε 559.910 m2 επιφάνειας (+22,4%) και 2.546.487 m3 όγκου (+14,4%). Μία χρονιά δύσκολη, όμως, σύμφωνα με τους ειδικούς της αγοράς, οι απώλειες μπορούν να συγκρατηθούν, ίσως και να αναπληρωθούν σε έναν βαθμό.
Οι αιτίες της ακρίβειας
Το φετινό σοκ στην οικοδομή, σύμφωνα με τους ειδικούς, προήλθε από την αβεβαιότητα που προκάλεσε η απόφαση του ΣτΕ για τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό (ΝΟΚ), αλλά και από τη διαρκή αύξηση του κόστους κατασκευής από το 2020, η οποία οφείλεται στην ενεργειακή κρίση, τις σημαντικά αυξημένες τιμές πρώτων υλών και δομικών προϊόντων και το αυξημένο κόστος για την εξασφάλιση γης. Το τελικό αποτέλεσμα είναι ότι αναμένεται να γίνει ακόμα δυσκολότερο για τη μέση ελληνική οικογένεια να αγοράσει νεόδμητη κατοικία.
Ενδεικτικό ότι ούτε τα κυβερνητικά σχέδια δεν έμειναν ανεπηρέαστα. Οι αποφάσεις έφεραν ακόμα ένα εμπόδιο στην υλοποίηση του σχεδίου για τη δημιουργία του κυβερνητικού πάρκου στον Υμηττό, στην έκταση του πρώην εργοστασίου της ΠΥΡΚΑΛ. Οι απαιτούμενες αλλαγές στον αρχικό σχεδιασμό αναγκάζουν το Υπερταμείο να αναπροσαρμόσει τις μελέτες και να περιμένει το τελικό Προεδρικό Διάταγμα που θα εξειδικεύσει τις αλλαγές.
Βuilt to rent
Παρά τις αναταράξεις, στην αγορά τρέχουν σημαντικές επενδύσεις, κυρίως από τους μεγάλους παίκτες, με νέες οικοδομές και κυρίως νέες κατευθύνσεις. Οι κοινότητες Build toRent (BTR) αποτελούν νέα τάση στην Ελλάδα, αλλά καθιερωμένη σε άλλες δυτικές χώρες. Αφορά στην κατασκευή συγκροτημάτων κατοικιών αποκλειστικά προς ενοικίαση, με επαγγελματική διαχείριση και παροχή υπηρεσιών, όπως συντήρηση, καθαριότητα και κοινόχρηστους χώρους αναψυχής. Η λογική είναι ότι θα είναι λίγο πιο ακριβά, αλλά θα έχουν περισσότερες παροχές.
Ενδιαφέρον έχουν δείξει στο πρόσφατο παρελθόν εταιρείες όπως η Dimand και η Lamda Development. Αξίζει να αναφερθεί ότι παρόμοιες προσπάθειες για οικιστικά συγκροτήματα είχαν γίνει στην Ελλάδα πριν από την κρίση, όταν άρχισαν να «ανθίζουν» σε Γαλλία, Γερμανία και Ισπανία, όμως δεν είχαν μεγάλη επιτυχία, με γνώστες να το χρεώνουν στο ξέσπασμα της κρίσης.
Από τα σχέδια
Ολο και ακριβότερα τα νεόδμητα διαμερίσματα και όμως πολλά πωλούνται από τα σχέδια πριν καν ολοκληρωθούν! Η ζήτηση για νέες κατασκευές είναι μεγάλη, όμως η προσφορά είναι μικρή. Αν και τα νεόδμητα έως 5ετίας είναι σημαντικά ακριβότερα, οι τιμές διαμορφώνονται από τη μεγάλη ζήτηση. Σύμφωνα με τα πιο πρόσφατα στοιχεία της ΤτΕ, ο ετήσιος ρυθμός μεταβολής των τιμών των νέων διαμερισμάτων (έως 5ετίας) διαμορφώθηκε στο +6,8% και των παλαιών στο +7,6%. Κυρίως γιατί τα παλαιότερα είναι η συντριπτική πλειονότητα της αγοράς, σε ποσοστό άνω του 93% και λόγω της χαμηλότερη τιμής συγκεντρώνουν το ενδιαφέρον των περισσότερων, ενώ τα νεόδμητα ήταν πάντα στο ακριβότερο άκρο της αγοράς, οπότε τα περιθώρια ανόδου από έτος σε έτος είναι συγκεκριμένα. Ενδιαφέρον έχει ότι αν και η ζήτηση παραμένει μεγαλύτερη από την προσφορά και η δύναμη διαπραγμάτευσης είναι στον πωλητή, υπάρχουν πολλές δυνατότητες για φθηνότερη αγορά. Δεδομένης της κατάστασης στην αγορά και της προσπάθειας των κατασκευαστών για συγκέντρωση κεφαλαίων, ώστε να τρέξουν περισσότερα έργα, υπάρχουν πολλά ακίνητα που πωλούνται από τα σχέδια ή ενώ είναι ακόμα σε φάση κατασκευής, που αν κάποιος προχωρήσει σε αγορά, εξασφαλίζει έκπτωση, που, όπως είδαμε, κυμαίνεται κοντά στο 10-15% και άλλα μπόνους, όπως τη δυνατότητα επιλογής θέσης πάρκινγκ ή περιορισμένη παραμετροποίηση χαρακτηριστικών του διαμερίσματος όσο είναι σε φάση κατασκευής. Αν και δεν είναι ο κανόνας, είναι ένα φαινόμενο που φαίνεται να ενδιαφέρει όλο και περισσότερους ενδιαφερόμενους αγοραστές.
Senior living: Σπίτια για την τρίτη ηλικία
Πεδίο που αναμένεται να έχει μεγαλύτερη ανάπτυξη μέσα στην επόμενη 5ετία είναι οι κατασκευές δομών senior living. Αφορά την ανάπτυξη καταλυμάτων για άτομα τρίτης ηλικίας, όπως οικονομικά προσιτά ακίνητα, κοινοτικές κατοικίες και εξειδικευμένες εγκαταστάσεις φροντίδας. Η λογική είναι ότι με τις τάσεις στο δημογραφικό να δείχνουν σημαντικά αυξημένο προσδόκιμο ζωής και γήρανση του πληθυσμού, οι λύσεις στέγασης και φροντίδας των ηλικιωμένων θα έχουν μεγάλη ζήτηση που θα αυξάνεται χρόνο με τον χρόνο. Ηδη οι υπάρχουσες δομές δεν είναι αρκετές για να καλύψουν τη ζήτηση και επενδύσεις για να καλύψουν το κενό βρίσκονται σε φάση σχεδιασμού.
Διαφορά τιμής νεόδμητων και παλαιότερων ακινήτων
| Περιοχή | Νέα έως 5 ετών | Ανω των 5 ετών | Διαφορά τιμής |
| Αθήνα – Κέντρο | 3.633 € | 2.443 € | 48,71% |
| Βόρεια Προάστια | 4.691 € | 3.039 € | 54,36% |
| Νότια Προάστια | 4.550 € | 2.995 € | 51,92% |
| Δυτικά Προάστια | 2.887 € | 1.678 € | 72,05% |
| Δήμος Πειραιά & λοιπές περιοχές | 3.476 € | 2.570 € | 35,25% |
| Μέση τιμή Αττικής | 3.706 € | 2.460 € | 50,65% |
| Δήμος Θεσσαλονίκης | 3.635 € | 2.645 € | 37,43% |
| Μέση τιμή Θεσσαλονίκης | 2.597 € | 1.798 € | 44,44% |
| Μέση τιμή υπόλοιπης Ελλάδας | 2.723 € | 1.759 € | 54,8% |
Πηγή: RE/MAX Ελλάς
Τιμές νεόδμητων – Αττική
| Αττική | Τ.Μ. | Κατασκευή | Τιμή (ευρώ) |
| Κέντρο | |||
| Αγιος Ιωάννης, Νέος Κόσμος | 80 | 2023 | 350.000 |
| Νεάπολη Εξαρχείων | 88 | 2021 | 300.000 |
| Αμπελόκηποι | 83 | 2024 | 375.000 |
| Ρουφ | 85 | 2025 | 340.000 |
| Δυτικά Προάστια | |||
| Κάτω Αιγάλεω | 86 | 2025 | 315.000 |
| Νεάπολη, Νέα Ιωνία | 93 | 2025 | 320.000 |
| Κέντρο, Περιστέρι | 96 | 2025 | 300.000 |
| Κέντρο, Πετρούπολη | 90 | 2025 | 300.000 |
| Νότια Προάστια | |||
| Νέα Ελβετία, Βύρωνας | 82 | 2020 | 290.000 |
| Ηλιούπολη | 88 | 2025 | 340.000 |
| Ανω Γλυφάδα | 88 | 2024 | 465.000 |
| Κέντρο, Βούλα | 81 | 2025 | 700.000 |
| Βόρεια Προάστια | |||
| Νέα Φιλοθέη, Μαρούσι | 89 | 2025 | 403.000 |
| Αγιος Γεώργιος, Νέο Ψυχικό | 89 | 2025 | 450.000 |
| Φανερωμένη, Χολαργός | 96 | 2024 | 420.000 |
| Παράδεισος, Αγία Παρασκευή | 98 | 2024 | 584.000 |
| Ανατολικά Προάστια | |||
| Κορωπί | 90 | 2022 | 197.000 |
| Γέρακας | 90 | 2024 | 330.000 |
| Γλυκά Νερά | 92 | 2021 | 265.000 |
| Κέντρο, Μαραθώνας | 100 | 2023 | 390.000 |
| Πειραιάς | |||
| Καστέλλα – Πασαλιμάνι | 83 | 2024 | 295.000 |
| Χατζηκυριάκειο | 91 | 2025 | 315.000 |
| Αγία Σοφία – Μανιάτικα | 100 | 2025 | 345.000 |
| Πειραϊκή | 100 | 2025 | 450.000 |
Πηγή: Διαθέσιμες αγγελίες ακινήτων, Σεπτέμβριος 2025
Τιμές νεόδμητων – Θεσσαλονίκη
| Θεσσαλονίκη | Τ.Μ. | Κατασκευή | Τιμή (Ευρώ) |
| Θεσσαλονίκη (Δήμος) | |||
| Μαρτίου | 88 | 2025 | 290.000 |
| Τούμπα | 87 | 2024 | 260.000 |
| Ανάληψη – Μπότσαρη | 85 | 2022 | 240.000 |
| Αριστοτέλους | 80 | 2025 | 275.000 |
| Θεσσαλονίκη (περιφ/κοί δήμοι) | |||
| Δροσιά, Θέρμη | 100 | 2024 | 270.000 |
| Κέντρο, Καλαμαριά | 80 | 2025 | 300.000 |
| Νέα Πολιτεία, Εύοσμος | 98 | 2025 | 180.000 |
| Σταυρούπολη | 82 | 2024 | 160.000 |
Πηγή: Διαθέσιμες αγγελίες ακινήτων, Σεπτέμβριος 2025
Δεν υπάρχουν σχόλια